在中国经济构成中，没有一样东西比房地产更牵动人心。从2017年开春以来各地接连出台的各项限购措施，到一反调控一路扶摇直上的上半年房价走势，再到最近各地争相出台的“租售同权”新政。房地产未来的变化永远是茶余饭后最好的谈资。

7月29日，“福建地产金融•2017高峰论坛”在厦门环岛路海栖堂成功举办。本次论坛上，厦门大学管理学院经济学与金融学教授、知名房地产研究专家戴亦一教授对目前国内房地产的现状和未来的发展趋势做了详尽的分析，对于今年“暴走”的房价和近期出台的“租售同权”政策也给出了自己的独到看法。

过去几十年香港经济的繁荣发展造就了李嘉诚的财富传奇，而他的成功一半是机遇（国运），一半是眼光。同样，中国过去几十年房地产的投资回报除了投资者自身的眼光之外，更重要的是得益于中国改革开放近四十年来经济向上发展的趋势。

但如果研究过香港房地产行业的发展历史，就会发现香港房地产历史上有两次大的“楼灾”，一次是上世纪70年代的第一次石油危机，另一次就是97年的亚洲金融危机，两次危机都使香港的楼市遭遇重创。

过去大家对于房地产投资的态度就是“买买买”，但现在我不太敢向大家做这样的推荐，相反现在我们需要开始思考防范风险这个问题。这个风险未必马上就来，但等它来的时候可能就来不及了。房地产的套现能力非常差，这是房地产投资最大的一个弊端。

最近地产圈讨论最多的事就是未来房地产市场会不会出现断点。尤其是对于一个大型的专业机构（如房地产企业）而言，过去的楼灾经验表明，越是专业的大型的房地产企业在楼灾来临时都会遭受越大的冲击。原因是房地产是资金密集型行业，企业的财务杠杆和债务率都很高。这也是为什么近年来有越来越多的房地产企业选择轻资产战略，他们卖空就意味他们看空。

用最近经济圈都在热议的“灰犀牛”来比喻现在的房地产市场再恰当不过。不同于黑天鹅的不可预测性，灰犀牛指的是大概率且影响巨大的潜在危机。目前中国的房地产在一定程度上脱离了实体经济，高房价已经造成了许多城市人才的流失。

2017年开春以来，中国楼市出现了一轮疯狂的上涨，这其中深层次的原因主要有以下几个方面：

第一个原因是政府调控政策操作失误。自2016年国庆调控以来，各地政府纷纷出台了严格的限价政策，使得新房的开盘价格普遍低于周边二手房的价格。根据经济学原理，当把价格定在市场供求平衡的价格以下的时候，就会出现短缺，改变了消费者的心理预期，继而引发恐慌。让消费者产生一种“买到就是赚到”的心理。

第二个原因是外汇管制的资金封锁效应。目前海外房产配置的路径受到限制。去年在外汇管制之前，国内有大量热钱投资到海外，资本在外逃。外汇管制以后，对外投资的门关了。国内还有什么好的投资机会？也就只有房地产。

第三个原因是巨额财政赤字和天量基建下的通货膨胀。我国今年总共有65万亿元的投资计划，全国各地都在上投资项目。如此巨大的资金投入，货币自然就会贬值。面对货币贬值造成的恐慌，理财收益也是越来越低，看来看去老百姓也就买房投资最靠谱。

第四个原因是三四五线城市去库存的主动引导。许多三四五线城市地方政府都在积极出台相应的措施去库存。比如有些地方政府进行旧城改造，在拆迁的基础上进行相应的资金补贴（补钱不补房子）。老百姓手上拿着钱，为了应对货币贬值的风险，买房就成为了必然的选择。

目前，银行的不良坏账主要来自三四五线城市，在一二线城市银行的不良贷款率是很低的。金融风险才是政府真正关心的问题，而金融风险主要体现在三四五线城市。

目前一二线城市银行的不良贷款率大约在1.5%左右，而部分三四五线城市的银行不良贷款率是一二线城市的几倍以上，所以去三四五线城市的库存才是这一轮房地产调控的根本目的。房地产的稳定就是金融的稳定，就是经济的稳定。

✔ 从低风险高收益到高风险中收益

✔ 从普涨到分化

✔ 从城镇化到都市化

✔ 从北方到南方：雾霾效应

✔ 从中国模式到美国模式：“中国模式”是以买地、盖房、卖房为核心的标准的开发模式。而“美国模式”则是城市化完成以后，以都市的更新、旧物业的改造和提升为主，更多的是物业的持有。“中国模式”和“美国模式”的区别就在于一个是卖房子，一个是持有房子。

从总量来说目前中国的房地产数量已经全面过剩，出现供求失衡，这个供求失衡的调整期大概是5-8年。中国高房价的支撑来自于高居民储蓄率和城镇化进程两大红利。但是到2023年，中国的城镇化过程基本上已经完成，居民储蓄率也会降到一个相对低的水平，这个时候可能是一个拐点。目前中国的房地产投资还有3到5年的窗口期。

中国的房地产不存在政策风险，但要密切关注来自货币端的风险。对于防范中期风险，要注意三个最重要的风险信号指标：

第一，密切关注实体经济倒闭率，如果出现大规模的倒闭潮，就表明实体经济恶化，这时房价有可能撑不住;

第二，密切关注北上深厦等的限购政策，如果连一线城市都不限购了，那证明楼市的拐点也要到了;

第三，密切关注美元汇率及外汇黑市，当黑市汇率和官方汇率差异较大时，证明大量的资本在外逃，那么楼市的风险就要来临。

最近“租售同权”政策在各地兴起，发展“新加坡模式”（每个纳税人都能买得起一套平价住房）、“雄安模式”(政府直接管理部分土地，建成廉租房，租金很便宜，让需要住房的人能住)的尝试是非常好的设想，但要真正实现却并不容易。

大量发展租赁房，土地出租代替出售，将使得地方政府出让土地的收益产生巨大的损失。而从房地产开发商的角度来说，房屋租赁收益也远远低于其出售相应房屋所获得的收益。

7月29日，由中国地产金融网、中国闽商地产联盟、福建省闽商资本联合会共同主办；中国地产金融网福建站、乾方金融承办；中信银行厦门分行协办的“福建地产金融·2017高峰论坛”在厦门环岛路海栖堂成功举办。【观澜财经】（ID：guanlanage）作为本次论坛支持媒体，参与论坛全面报道。

论坛主持人、观澜财经创始人 柯岚

三位房地产领域资深专家

活动现场

在本次论坛上，中国地产金融网福建站正式落地。中国地产金融网作为中国最大的，专为房地产开发商、房地产投资机构、银行以及信托、保险等境内外机构等提供金融资讯和专业水准投资银行服务的综合服务平台，经过多方考察，最终确定了与乾方金融的合作，正式落地福建。

福建地产金融网启动仪式

此外，本次论坛特别邀请到了厦门大学管理学院教授、国内优秀地产专家戴亦一老师、国内房地产大数据专家黄昊以及乾方金融董事长万强三位资深地产专家就当前房地产市场现状与未来发展趋势等不同角度进行了专业分享，解读当前中国经济形势下，五限政策出台后未来房地产行业所面临的机遇和挑战。

除了前面戴亦一教授从定性分析的角度为我们解读了房地产行业的现状及政策趋势，克而瑞高级合伙人黄昊和乾方金融董事长万强也分别从定量分析和基金管理的角度的分析了中国房地产行业的发展。

克而瑞高级合伙人黄昊 《全国及福建房地产大数据研判》

克而瑞是易居（中国）旗下专注于房地产大数据研究的企业，黄昊根据全国及福建房地产大数据，总结了未来房地产发展的几大趋势和方向：

“目前在五限政策的出台使得热点城市大受限制，强大的溢出效应促使周边三四线城市去化量暴增，占比历史性地达到了75%。全国轨道交通的加速所形成的巨大网络，城市群的加速生成，将是房地产未来要重点关心的方向。

行业集中度提升、产业新城、特色小镇、长租公寓等都是未来房地产行业的发展趋势。从整体来看，整个房地产行业1-2年内的市场行情仍然较为可控、可期。”

乾方金融董事长万强 《乾方佰城房地产基金的奥秘》

作为专业的房地产基金管理人，乾方金融始终坚持本土化，定位于纯住宅和类住宅。

在万强看来：“衣食住行娱医学是人类发展史永恒的主题，房地产与国民经济关联度高，直接影响到六十多个行业。未来中国的房地产市场必将平稳发展，中国房地产的平稳发展直接决定了有产阶级的资产价值，直接影响到银行信贷资产质量和评级。

城市化进程是我国发展的必然大趋势，目前我国的城市化进程仅完成57%，相比于发达国家80%以上的城市化进程，我国的城市化进程还将继续深化。未来实体经济、虚拟经济和铁公基房正在逐渐走向平衡，房地产行业也将迎来城市分化、房企分化和产品分化三大分化。”

看过了以上三位房地产资深专家的观点，你是如何看待未来厦门房地产行业的发展？欢迎留言跟我们讨论哦！观澜财经（ID：guanlanage)也将持续关注厦门房地产行业的最新动态！