深度|首宗“租赁住房”用地出让，厦门人迎来租房时代！|观澜财经
厦门市成功以零溢价出让首宗“租赁住房”用地，迈出了引导住宅租赁市场健康发展的重要一步！
2018年5月15日，厦门市土地矿产资源交易市场公开拍卖出让湖里区2018P01国有建设用地使用权，总建筑面积27446平方米，拟出让土地用途为“租赁住房”。最终该地块由厦门两岸金融中心建设开发有限公司以总价2.2亿元竞得。
这是厦门市首次通过土地市场推出的住房租赁试点项目，也是福建省内首宗公开出让的租赁住房用地。
各地频“出招”：
推进住房租赁市场发展！
厦门自去年7月成为全国12个首批开展住房租赁试点城市之一以来，曾先后出台《厦门市住房租赁试点工作实施方案》和《关于加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》，但迟迟未见“落地”行动。
而上海在2017年7月份就早早推出了住房租赁土地出让，首批成交的两幅地块一幅位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为每平方米5569元。另一幅地块位于嘉定区嘉定新城，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为每平方米5950元。两幅土地“只租不售”。
但是上海并不在12个住房租赁试点城市之内，上海和北京早在政策推出前就已经先行进行了住房租赁改革的尝试。
12个试点城市是广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。其中广州的动作最快。2017年9月11日，广州推出广州开发区2宗宅地，均对自持设有一定要求，其中一地块更是明确要求企业全自持，不得分割销售。这是继上海、北京推出全自持性质的租赁用地后，又一城市挂出“全自持”用于租赁住房的用地。
此番厦门的租赁住宅用地千呼万唤始出来，也标志着其在公共租赁住房体系建设的过程中，迈出了重要的一大步！
零溢价 ，超低楼面地价
5月15日公开拍卖的2018P01地块总建筑面积27446平方米，预计将建成约600间租赁住宅及租赁公寓，总价2.2亿元，楼面地价8015元/平方米。
相比之下，就在一个月前，厦门市土地矿产资源交易市场公开出让了集美新城2018JP01、集美杏林J2018P01、翔安新圩X2017P07三幅商住地块，总用地面积8.97公顷，总建筑面积约21.14万平方米，成交总价54亿元，平均楼面地价25544元/平方米。（数据来源：厦门市国土资源局网站）
如果这个地块以同期集美或者翔安的楼面地价出售，以25000元/平方米计，出让总价应为6.9亿，更何况这幅地块地理位置更优越。两相比较，为了加快建立租购并举的住房制度，这个地块，地方政府的财政收入让利了4.7亿以上。
盈利模式尚未清晰，国企率先探路
政府已经让利，但对开发企业来说还有一个问题：如何回收资金、实现盈利走向良性循环？从前的房地产开发企业，资金模式短平快，早在房子建起来之前，卖楼花就把本钱拿回来了，后面的钱就躺着赚。房子卖完了，留给物业管理公司，拍拍屁股走人，别提多轻松。一旦自己持有物业，只能出租，不能出售，意味着前期建设阶段巨大的资金投入，后期不可预测的零敲碎打的租金收入和耗费人力物力的精细化管理。
土地价格8000元/平米，加上配套、前期、经营、建设及税收成本，最后可能一平米的成本要达到15000元/平米。600套房子，如果每套房子每个月的租金是2000元，一年的租金收入是1440万，不考虑其他的后续经营和维护成本，单单要回收购买土地的2.2亿，就足足需要15年时间。
资金压力是一方面，还有经营管理模式的转变，挑战也是巨大的。
这样的租赁住房服务模式，资金回收模式，符合公共产品的特质，确实应该由国家来牵头组织提供，更有利于政策的实施和落地。实际上各地政府也是这么做的。
2017年7月24日，上海市政府首次出让2宗租赁住房用地，到2018年1月为止已累计挂牌租赁住房用地29宗。从成交结果看，参与者仍然都是国资背景，其中上海地产（集团）有限公司共摘得10宗。（数据来源：和讯网）
2016年11月，福建省办公厅发布了《加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确提出到2020年，培育一批以住房租赁为主营业务的专业化企业。
但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入市场。九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》明确提出，探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。可以看出，国企的优势在于前端的房源供给，而民企机构的优势则在于后端的运营管理，如果两者可以充分合作，则可扬长避短、各自发挥优势。
首批租赁住宅建设：
主要针对特定人才需求和市场
根据《2018年厦门市经营性用地出让计划》，厦门年内还计划出让数宗租赁住房用地，主要分布在集美、同安、翔安三区的地铁沿线及产业园区周边，重点满足产业园区员工的住房需求。
未来这四块地总面积224858平米，以45平米/间计，可提供约5000套租赁住房，加上刚刚被拍下的2018P01地块，未来厦门可以提供的租赁住房为5600套。
从五个地块选择的位置来看，项目针对的人群也有很强的目的性，针对的是收入中等偏上，引进人才以及重点发展产业，公共服务领域，特殊岗位的人才。一方面项目未来的现金流比较有保障，另一方面也成为产业园区服务配套的一个部分。
根据厦门统计局数据，2017年厦门市常住人口突破400万，而全市57.2%的常住人口户口登记地为其他地市，流入人口（即户口登记地为外地的厦门常住人口）超过200万，住房需求庞大。
而目前，厦门住房租赁企业共有32家（国企13家、民企19家），运营管理租赁住房约10万余套（间）。租赁住房交易服务平台上线运行平稳，点击量超29万人次，展示房源已有9万余套（间）。
据市国土房产局相关负责人介绍，未来，厦门市将从住房租赁市场发展的实际出发，进一步拓展租赁住房供给渠道，多措并举，满足不断提升的住房租赁市场需求，进一步完善住房租赁市场体系。
存量土地+集体房产用地
加快建设长租公寓
2017年10月，福建省出台《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》，规定2018年-2020年福州市每年新建成的各类租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于25%、厦门市不低于30%。
这些新建租赁住房从什么地方来呢？
首先是国有土地出让，但是从项目的经营模式上看，很有可能这样的土地出让不会成为主流。
“国企自持住房租赁”的模式，有很大的可能是起到示范和稳定的作用。真正要对市场租赁住房总量产生影响，还是要利用集体土地建设公租房，并盘活存量，鼓励个人出租闲置住房，规范住房交易平台。
2018年2月份，国土资源部、住房城乡建设部批准厦门市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，鼓励集体经济组织可自愿选择利用农村集体预留发展用地指标建设集体租赁住房，与市、区属国有企业合作开发建设，纳入全市租赁住房盘子统一监管。
北京市将建设50万套租赁住房，也主要都是通过在集体土地上建设的方式。
厦门市国土资源与房产管理局副局长叶德传接受《深度财经》专访时也提到，厦门将从存量土地和集体房产用地方面加快建设长租公寓，通过各方的努力来完成厦门市对租赁住房的需求。
租购并举大势所趋，任重道远
链家研究院的数据显示，2017年全国有18个城市的二手住宅销售套数超过了新房，其中有8个城市是第一次发生这样的情况。这说明市场已悄悄发生了变化，由购房为主，向租购并举转变。
很难说这到底是市场自主的选择还是政策调整的结果，因为从2015年起，中央经济工作会议就明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
接下来的两年间相关政策纷纷出台。
2017年住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》, 选取了包括南京在内的12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。这是国家两年多来不懈推动的“租购并举”战略迈出的关键一步。
以北京为例，规划2017-2021年全市住房建设计划约150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300公顷，在全部住宅供应中占比21.7%；上海也在“十三五”期间，预计供应住宅用地5500公顷，其中规划租赁用地1700 公顷，约70万套。
从国外经验看, 租赁是住房供应的“双引擎”之一, 一般占据40%-60%的市场份额, 很多居民一辈子租房。但是国外的经验一定适用于中国市场吗？或者说应该不由分说的用到每一个地方吗？
国内的情况是，对于人口净流入的一、二线城市，租赁市场的确存在增长空间，但是这个空间也受制于这个城市本身产业发展状况；而对于三、四线城市，产业成长空间本来就有限，房子自有率高，人口流动小，租赁市场发展空间相对较小。
由此不难看出，目前的住房租赁市场尚存一些困境，需要去探索和实践。当然，随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的加快建立，发展住房租赁市场特别是长期租赁已得到政策加码，未来住房租赁市场仍具备广阔的发展空间和市场潜力。
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