2017年12月底在北京召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部发话2018年要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，明确提出大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。

全国住房城乡建设工作会议

国家对住房租赁政策方面的鼎力相助，使得住房租赁市场迎来前所未有的发展机遇。“住房租赁”已经提前成为2018年热门关键词，住房租赁市场的热度也与日俱增。

那么在这个新风口下，“外行看热闹，内行看门道”，行业内从业者是如何看待这一波的城市红利呢？这个充满“商机”的机会，运营起来是否如想象中那么“美好”，还是充满问题与困难？

12月15日，在厦门举办的2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛上，几位“内行老司机”进行了一场对话。“住房租赁行业探索实践”经验之谈尤为珍贵，我们或许可以从中获得启示。

论坛主持人▽

住房租赁市场成为风口后，市场有何变化？

主持人柯岚：台上四位嘉宾代表不同公司的品牌和运营方式，先请四位再简单的自我介绍之后，并从各自的角度谈下观察到住房租赁市场发生的变化。

吴迪：我是从2014年作为集团的第一个租赁业务试水在厦门，开始尝试长租公寓的业务发展，一直保持敬畏之心，不能说我们只是开发商，我们现在也是一个专业的公寓运营商。

各位专家都提到租赁行业是发展越来越快，快到我们身在其中都有点受宠若惊的感觉，可能真的是风口来了。三点变化是最明显的，第一，规则。规则里面包含了两点，一个是政策，一个是制度。政策我们说过，制度的话可能会导致这个行业越来越规范。第二，这个行业的变化快，代表中国发展速度。第三，客户。万科泊寓的租户主要是85后到95区间，他们对租房的体验和要求不一样，市场也在孕育不同的产品。

焦安平： 世联行是一家做房地产服务的公司。总部在深圳，成立于1993年，到现在已经有25年的历史。过去大部分的服务都聚焦在开发企业或者是机构，包括政府，从增量市场到存量市场，从估价、咨询、代理，还有长租公寓，装修、养老、产业链金融以及运营管理，世联行基本上是全产业链发展。从2014年世联公寓项目启动，从分布式到集中式都试过， 2015年下半年世联就集中在集中式的长租公寓。到目前为止，我们在12万间左右。

柯岚：厦门城市开发公司作为台上唯一一家国有企业，也请邢晓毅女士跟我们分享一下对住房租赁市场的观察。

邢晓毅：厦门住房租赁市场应该说是需要国企和市场化主体来共同参与。我们做青年公寓应该说是非常偶然的，在推进老城区、旧城区的改造工作过程中，发现老城区存在这样一些房源，空置、老损或者是被占用，功能没有得到发挥，但它们所在的地段都非常好。从去年开始，我们尝试拿出一部分老旧房源进行装修和改造，推出“乐筑”城市生活空间，现在已经面向市场推出，出租率能够达到90%以上。

租赁市场完全可以通过国企与市场化运营机构针对不同的租赁需求，提供不同的房源，共同推进整个市场的快速发展。

柯岚：目前住房租赁市场有很多不同的市场参与者，对于创业企业来说，如何去寻找合适的市场切入点？青友是如何介入长租公寓这个市场的？

刘端： 我从江西来厦门发展，已经在厦门定居多年。因为厦门很小，青友公寓原来做的事情是最原始的N+N的模式，但是做了一段时间发现，整个市场是一片红海，只好又重新去寻找一片相对竞争更小的市场，于是就找到了长租公寓这个市场差异化的项目。

一开始，我们是闷声发点小财，但后来整个市场竞争激烈起来，包括大的开发商都进来了。所以我们开始寻找一些大开发商看不上的城中村房源，做一些新的尝试和改造，我们发现还是有价值和机会的。

柯岚：接下来我想请教一下吴迪先生，万科是市场先入者，你们有很多经验是值得学习的，你们做了很多政企业合作的项目，可以介绍一下吗？

吴迪：我一直是把自己当学生，经验不敢当， 虽然这个行业非常传统，但其实这个市场刚刚起步，并没有很规范，我觉得如何有效的利用资源很重要。我们只能结合着自己的能力和资源，做一些力所能及的事情。在这个原则下面，资源能力和监管管理能力需要互相结合。在整个长租公寓发展道路上，我们所有人都得明白一个朴素的道理，“当好农民种好地”，怀着敬畏之心和谦卑之心，才能做好事情。

厦门住房租赁市场条件如何？

柯岚：接下来请问焦总。你们在进入这个市场当中是不是特别有优势？

焦安平：在长租公寓这一块，到目前为止都还是在学习的过程。世联我们做长租公寓也有自己的基因，对未来整个行业发展我们也有自己的认识，所以我们2014年在做长租公寓的时候，我们基本上判断中国的未来长租公寓这个领域会逐渐像发达国家成熟市场一样会是巨量的市场，所以我们在2014年就开始布局。

2015年我们选择了集中式的长租公寓，聚焦广州、武汉、杭州等一些城市发展，虽然签了十几万间房源，但我们对项目和城市的选择非常谨慎。我们核算过成本，在厦门做长租公寓目前是不赚钱的项目。

柯岚：请刘端、邢晓毅给我们分享一下，厦门这个问题是不是像焦总所说的形势这么恶劣？

刘端：一些优质的产品被炒得很高，只好去寻找一些其他的物业资源，确实是这个行业在厦门面临的一个困境。

邢晓毅：厦门的房屋租售比和其他某些城市比是有点低，我们国企除了社会担当，同样要做市场化的运营，和市场化的运营机构要求是一样的，也要考量这个物业的投资收益情况，也要让我们的租客有家的感觉，提供深层的服务，提升运营管理的能力。

而国有企业，又不能只考量经济收益。我们一方面是立足于社会职能，有完整的一套体系来保障它，我们有公租房，有廉租房，也有产业园区的配套公寓等，现在马上又要推出租赁用地的招拍挂，这个是新的土地性质，要求的是全自持来运营。基本上因为考虑到租赁房的投资回收情况，所以它的地价会考虑部分优惠，这也是对租赁房低回报的一种扶持。

国企介入租赁行业，可能是做产业园区的配套，可能是提供公共保障的廉租房或者创客公寓，还有可能做一些老旧房的改造提升，目的还是全方位、多渠道发挥一个租赁房市场稳定器、压仓石的作用。

柯岚：我想把话筒递给吴迪，今天我们十几个城市协会也在这里签约结成联盟，选择办在厦门，相信也是有独特考虑的。所以我想在厦门做长租公寓和住房租赁试点的万科，请您分享一下您怎么看来厦门的住房租赁市场。

吴迪：厦门这个城市是流动人口进入的主要城市之一，房价也相对较高。在这种背景下，如何去实现住有所居这个事情本身就是一个需要探索的社会课题。我们坚持这个市场一定是多元化构成的，不光要有三高人群的住房需求，还要有考虑中低收入群体，他们是这个城市活力的源泉。厦门这个城市很包容、很开放，广纳人才和企业。民企、国企、银行、政府，只要能扮演好自己的角色，就一定能够把这个行业做好，并发挥这个城市的魅力。

厦门这个城市环境要会到什么阶段？

柯岚：接下来看厦门住房租赁的发展我们可以看两个指标，第一个看吴迪总不走，焦安平来了。焦总，您认为未来厦门这个城市环境要走到什么阶段？

焦安平：不光是厦门，现在国内主要的一些核心城市的租赁市场，运营机构面临的环境是很恶劣的，但是整个住房租赁市场是挺好的。厦门这个市场跟一线城市特征非常像，虽然城市规模不大，人口也不太多，但厦门整个的资产价格跟一线城市同步，厦门整个租赁行业的发展可能会快过其他的二线城市。

柯岚：最后还有两位厦门的东道主邢晓毅和刘端，对厦门未来住房租赁给我们提一下你的想法。

邢晓毅：未来厦门市的租赁市场，存在三个方向的发展空间。第一，增量的空间。厦门市常住人口总体上是520万，租赁人口大概是200万，从市场上来说，需求上有空间；从政府支持来说，各项制度和办法，提供了各种房源和渠道，从供给端也提供了增量的空间。第二，整合的空间。老城区存在相当一部分存量房，还要进一步整合，对分散式的房源搭配互联网、高科技，让管理与服务功能更加完善。第三，延伸的空间。厦门地铁来了，会改变大家的出行交通距离，扩大整个通勤、生活圈，使岛外大量闲置房受益，从地铁站点辐射出的5分钟生活圈，10分钟生活圈，赋予岛外房源新的租赁价值。

刘端：从我们做的市场来看，厦门的租赁市场对原来可能有一部分城中村的租客们，现在在大力拆迁，像边缘化的这些物业会拿来改造，给他们提供一些居住。整体的人口净流也非常好，所以我也看好厦门租赁市场。